案例分析练习题

　　某房地产评估的估价时点为2004年6月18日，现选取一可比案例A，其中有关资料如下：可比案例A的成交价格为4000元/㎡，成交时间为2002年6月18日;由于买方急于出售，可比案例A的成交价格比正常价格低7%;由于可比案例单价区域因素好于估价对象，当地同类房屋的价格水平比估价对象所处区域要高5%;案例A的个别因素比估价对象要差，由此导致可比案例的价格要比估价对象低2%。假设当地房地产价格水平的变动情况为2003年中期比2002年中期上涨1%，2004年中期比2003年中期上涨3%，则根据以上资料计算比准价格A的过程如下;

　　(1)交易情况修正系数：(100-7)/100=93/100

　　(2)交易日期修正系数：(100+4)/100=104/100

　　(3)区域因素修正系数：100/(100-5)=100/95

　　(4)个别因素修正系数：100/(100+2)=100/102

　　(5)计算比准价格A：比准价格A=4000×93/100×104/100×100/95×100/102=3992.6(元/㎡)

　　答案：

　　(1)交易情况修正系数错误，应为：100/(100-7)=100/93

　　(2)交易日期修正系数错误，应为：(100+1)/100×(100+3)/100=104.03/100

　　(3)区域因素修正系数错误，应为：100/(100+5)=100/105

　　(4)个别因素修正系数错误，应为：100/(100-2)=100/98